¿Qué es un “comparable” en Fix and Flip?

 

Si estás en el mundo del Fix and Flip, ya sabes que tomar decisiones rápidas es parte del juego. Pero una decisión rápida mal fundamentada puede costarte miles de dólares.

Un comparable (o “comp”) es una propiedad que ya se vendió y que es lo más similar posible a la tuya. Este análisis permite estimar el ARV (After Repair Value), es decir, el precio de venta proyectado después de hacer las reparaciones o remodelaciones necesarias.

Dominar este concepto no es opcional. Es fundamental.

¿Por qué es tan importante el ARV en una inversión Fix and Flip?

El ARV es la brújula de todo tu análisis financiero. Si no sabes a cuánto vas a poder vender, no puedes calcular cuánto deberías ofrecer, cuánto invertir en renovaciones, ni cuál será tu margen de ganancia.

En otras palabras: el ARV es la base de tu estrategia.

Criterios para identificar un buen comparable

No todas las propiedades que parecen similares lo son. Para que un comparable sea válido, debe cumplir con estos criterios clave:

 

• • 📍 Ubicación: Dentro de un radio máximo de 0.5 millas

• • 📅 Fecha de venta reciente: Idealmente dentro de los últimos 6 meses

• • 🏡 Tipo de propiedad: Mismo tipo (no mezcles townhomes con single family, por ejemplo)

• • 📏 Tamaño similar: ±20% de diferencia en pies cuadrados

• • 🛠️ Estado de la propiedad: Lo más parecido posible al estado que tendrá tu casa tras el rehab

👉 Pro tip: Si tu propiedad tendrá cocina nueva, baños renovados y pintura fresca, asegúrate de comparar con casas que también estaban en condiciones similares al momento de la venta.

Paso a paso: cómo hacer un análisis de comparables

1. Elige las herramientas correctas

Puedes usar plataformas como Zillow, Redfin, PropStream o el MLS si tienes acceso.

2. Ajusta los filtros correctamente

 

• • Ubicación: inicia con 0.25 millas, expande si es necesario

• • Fecha de venta: últimos 3 a 6 meses

• • Tipo de propiedad, tamaño y número de habitaciones

• • Estado de la propiedad

3. Calcula el precio promedio por pie cuadrado

Toma de 3 a 5 comparables, saca el promedio de precio por pie cuadrado y multiplícalo por el tamaño de tu propiedad.

Ejemplo:

 

• • Comparable A: 1,400 sqft – Vendida en $385,000 → $275/sqft

• • Comparable B: 1,500 sqft – Vendida en $400,000 → $266/sqft

• • Promedio: ~$270/sqft

Tu propiedad: 1,480 sqft → ARV estimado = $270 x 1,480 = $399,600

Errores comunes que debes evitar

🔴 Usar propiedades activas como comparables (¡aún no se han vendido!)
🔴 Ignorar la condición física de las propiedades comparadas
🔴 Comparar barrios distintos con dinámicas de mercado diferentes
🔴 Usar ventas demasiado antiguas (más de 6 meses)

Estos errores pueden inflar tu ARV y hacer que proyectes ganancias que no existen.

 El que domina los comparables, domina el juego

En el mundo del Fix and Flip, el análisis de comparables es el primer filtro que separa a los inversionistas que ganan de los que pierden. Aprender a calcular el ARV con criterio profesional es lo que te permitirá tomar decisiones rápidas… y correctas.

Recuerda: los inversionistas más exitosos no son los que hacen más ofertas, sino los que deciden mejor.